대형 상업시설 부지가 주거복합단지로”
홈플러스 동대문점 부지가 지하 7층부터 지상 49층 규모의 주거복합단지로 개발되며 서울 동북권 부동산 시장의 관심이 다시 쏠리고 있다. 롯데건설은 17일 해당 개발사업의 본 프로젝트파이낸싱, 본PF 조달을 완료했다고 밝혔고, 조달 규모는 3500억 원, 대출 기간은 72개월로 제시됐다.
이번 사업은 서울 동대문구 용두동 일원 홈플러스 동대문점 부지를 3개 동, 총 417가구 규모의 주상복합단지로 바꾸는 프로젝트다. 공급 구성은 일반분양 340가구, 장기민간임대 68가구, 공공임대 9가구이며, 분양은 올 12월 예정으로 언급됐다.
부동산 경기 둔화와 고금리 장기화로 PF 시장이 선별 기조를 보이는 상황에서, 브릿지론 단계에 있던 사업이 본PF로 전환됐다는 점은 사업 추진의 불확실성을 낮추는 장면으로 읽힌다.
3500억 원 본PF 전환으로 개발 본격화
이번 본PF 조달은 단순한 자금 확보 이상의 의미를 갖는다. 홈플러스 동대문점 개발사업은 기존 브릿지론 단계를 마무리하고 본격적인 개발 단계로 넘어가게 됐으며, 삼성증권이 금융 주관을 맡은 것으로 정리된다.
서울 지하철 2호선 용두역 인근이라는 입지와 대규모 주거복합 개발이라는 사업성이 PF 시장의 선별 기조를 통과한 요인으로 거론된다. 단지는 지하 7층부터 지상 49층까지 올라가는 3개 동으로 계획됐고, 총 417가구 가운데 일반분양 물량이 340가구로 가장 큰 비중을 차지한다.
장기민간임대 68가구와 공공임대 9가구도 함께 구성돼 단순 고층 주거시설이 아니라 분양과 임대가 섞인 복합 공급 형태를 갖춘다. 다만 입력된 내용상 분양가나 청약 일정은 제시되지 않았기 때문에, 올 12월 분양 예정이라는 범위 안에서만 봐야 한다.
용두역·청량리 생활권이 만든 입지 기대감
사업지는 서울 동대문구 용두동 일원으로, 용두역 인근 역세권 입지가 가장 먼저 부각된다. 종로, 을지로 등 도심 업무지구 접근성과 청량리, 제기동역, 청량리역 일대 생활권이 함께 언급되며, 청량리재정비촉진지구와 GTX B·C 노선, 동북선 경전철 관련 기대감도 입지 가치의 배경으로 제시된다.
다만 광역교통망 수혜는 기대감의 영역이므로 개통 시점이나 확정 효과를 단정할 수는 없다. 생활 인프라는 반경 1km 안팎에 전통시장과 상업시설, 학교, 대학 등이 자리한 점이 강조된다.
청량리 수산시장, 신답초, 숭인중, 고려대, 서울시립대 등이 주변 환경 요소로 언급되며, 기존 대형마트 부지가 주거복합단지로 바뀌는 만큼 용두동 일대의 생활 동선도 달라질 가능성이 있다. 서울 내 역세권 대형 부지라는 희소성이 이번 사업의 분양 기대감을 키우는 핵심 배경으로 꼽힌다.
롯데건설 PF 우발채무 861억 원 해소 효과
롯데건설 입장에서도 이번 본PF 전환은 재무 부담을 낮추는 의미가 크다. 홈플러스 동대문점 사업이 본PF로 넘어가면서 우발채무 861억 원이 해소되는 효과가 발생한 것으로 정리된다.
롯데건설의 PF 우발채무는 지난해 말 3조2000억 원 수준에서 올해 6월 기준 2조6236억 원으로 줄었고, 회사는 연말까지 2조2000억 원대까지 낮추는 것을 목표로 제시했다. 올해 들어 경기 광주 쌍령공원, 홈플러스 부천 상동점 등 대형 사업장의 본PF 전환이 이어진 흐름도 함께 언급된다.
물론 이번 조달이 PF 리스크를 완전히 없앴다는 뜻은 아니며, 부동산 경기와 금리 환경에 따른 변수는 남아 있다. 그럼에도 3500억 원 규모 본PF 조달, 861억 원 우발채무 해소, 49층 417가구 개발 계획이 맞물리면서 홈플러스 동대문점 부지는 롯데건설의 재무건전성 관리와 서울 동북권 주거 공급 흐름을 동시에 보여주는 사업장으로 떠올랐다.