“규제보다 전세 공급이 먼저”
서울과 수도권 주요 지역에 고강도 규제가 적용되는 가운데 일부 지역에서는 아파트값과 전월세가 함께 오르는 흐름이 이어졌지만, 과천에서는 다른 장면이 나타났다.
과천시 원문동 래미안슈르 전용면적 84㎡는 작년 10월 23억 원에 거래됐던 신고가와 비교해 지난 5월 19억6000만 원에 거래되며 약 3억 원가량 낮아진 사례로 제시됐다.
과천 아파트값은 최근 5주 연속 하락 흐름을 보였고, 이는 고가 지역도 공급 물량과 전세시장 여건에 따라 매매가격이 조정될 수 있음을 보여주는 대목이다.
다만 과천 전체 시장이 급락했다고 단정하기보다, 2025년 경기도 아파트 지역별 매매가 상승률 1위인 20.46%를 기록했던 지역에서 일부 단지 가격 조정이 나타났다는 점에 초점을 맞춰야 한다.
공시가격 급등이 남긴 고점 부담
과천은 단기 하락 흐름이 나타나기 전까지 높은 상승세를 보인 지역으로 분류됐고, 그 부담은 공시가격에서도 확인된다.
과천 푸르지오써밋 전용면적 59㎡의 올해 공시가격은 14억4800만 원으로 전년 대비 3억9400만 원 올랐고, 상승률은 37.4%에 달했다.
1주택 보유자 기준 종합부동산세 과세 기준이 공시가격 12억 원이라는 점을 고려하면, 해당 단지는 기준을 2억4800만 원 초과하는 수준에 들어서며 세 부담 가능성까지 함께 부각됐다.
즉 과천의 최근 조정은 단순한 하락 신호라기보다, 이미 크게 오른 가격과 공시가격 부담 위에 전세 공급 안정이 겹치며 매매가격에 압력이 생긴 흐름으로 해석할 수 있다.
과천지식정보타운 입주가 만든 전세 여유
김학렬 스마트튜브부동산조사연구소장은 과천의 가격 조정 배경으로 과천지식정보타운 입주에 따른 공급 물량 여유와 전세 안정 흐름을 짚었다.
전세가는 매매가격에 선행한다는 관점에서 보면, 새 입주 물량이 전세 선택지를 늘리고 전세 가격을 안정시키면 매매가격도 함께 눌릴 수 있다는 설명이다.
과천 사례는 규제만으로 시장을 잡기 어렵고, 실제 거주할 집과 전세 물량이 늘어날 때 가격 안정 효과가 더 직접적으로 나타날 수 있다는 점을 보여준다.
서울과 수도권 주요 규제지역에서 전월세와 매매가가 함께 자극받는 모습과 달리, 과천은 공급 여유가 생기자 전세 안정과 매매가 조정이 연결된 사례로 제시된다.
구리 전세 부족과 정반대의 흐름
과천과 비교되는 지역으로는 구리시가 언급되며, 김학렬 소장 기준 총 4만6000여 가구 중 사실상 전세 매물이 77건에 그친 상황이 제시됐다.
구리역 롯데캐슬시그니처는 1180가구 규모의 대단지임에도 전세 매물이 4건에 불과해 전세 품귀가 매매가 상승 압력으로 이어질 수 있다는 분석이 나온다.
동탄과 기흥, 구리가 규제지역으로 지정된 뒤 인근 남양주 아파트 호가가 5000만 원, 수원 권선구와 화성 병점 등에서 7000만 원 오른 사례도 규제 회피 수요 이동과 풍선효과 논란을 키우는 대목이다.
과천은 공급 여유와 전세 안정이 매매 조정으로 이어진 반면, 구리는 전세 부족이 매매가를 자극하는 반대 흐름을 보인다는 점에서 부동산 안정의 핵심이 규제보다 공급 확대에 있다는 주장에 힘을 싣는다.