“집값보다 먼저 분양가가 흔들고 있다”
서울 민간아파트 평균 분양가가 3.3㎡당 6355만 원으로 올라서며 처음으로 6000만 원대에 진입했다. 주택도시보증공사, HUG의 5월 기준 민간아파트 분양가격 동향에 따르면 전국 평균 분양가는 3.3㎡당 2140만 원으로 집계됐고, 서울은 전국 평균의 약 3배 수준까지 벌어졌다.
전월 대비 상승률도 서울은 8.85%, 전국 평균은 4.00%로 서울의 상승 폭이 더 컸다. 특히 이번 수치에서 눈에 띄는 부분은 대지비 비중이다. 전국 민간아파트 분양가에서 대지비가 차지하는 비율은 전월 35%에서 51%로 16%포인트 뛰었고, 서울은 무려 71%까지 올라 분양가 상승을 밀어 올린 핵심 요인으로 지목된다.
다만 HUG 평균 분양가는 직전 12개월 동안 분양보증서를 발급받은 민간 분양사업장의 누적 평균인 만큼, 모든 서울 단지가 3.3㎡당 6355만 원이라는 뜻은 아니다.
대지비 71%, 서울 분양가를 끌어올린 숫자
이번 서울 분양가 급등에서 가장 강하게 드러난 구조는 토지비 부담이다. 서울의 대지비 비율 71%는 전국 평균 51%보다 20%포인트 높고, 전국 대지비 비율 역시 직전 수개월 동안 35%에서 40%대에 머물렀던 흐름과 비교하면 이례적으로 커졌다.
2025년 1월 이후 가장 높은 수준이라는 전국 51% 수치는 분양가 구성에서 땅값이 차지하는 무게가 확연히 커졌음을 보여준다. 여기에 건축비 상승 부담까지 겹치면서 분양가 하락 기대를 제한하는 요인으로 작용하고 있다.
서울에서 특정 고분양가 단지가 평균값을 끌어올린 영향도 함께 봐야 한다. 입력된 내용에서는 동작구 고분양가 2개 단지가 HUG 평균값 상승에 영향을 준 것으로 정리돼 있어, 평균 분양가만 보고 서울 전체 청약장을 단순 판단하기보다는 개별 단지의 대지비와 건축비 구성, 주변 시세를 함께 확인해야 한다.
물량은 줄고 가격은 오른 전국 분양 시장
5월 전국 민간아파트 분양 물량은 4828가구로 전월보다 1만6292가구 줄었다. 서울은 717가구로 전월 대비 478가구 늘었지만, 전국적으로는 공급 물량이 크게 감소한 상황에서 평균 분양가가 오른 셈이다.
지역별로 보면 수도권 평균 분양가는 ㎡당 1108만 원으로 전월 대비 5.35% 상승했고, 5대 광역시와 세종시는 ㎡당 709만 원으로 6.40% 올랐다. 반면 기타지방은 ㎡당 428만 원으로 전월 대비 0.02% 하락해 보합권에 가까운 흐름을 보였다.
분양 물량도 수도권 2954가구, 5대 광역시·세종시 737가구, 기타지방 1137가구로 나뉘며 지역별 온도 차가 뚜렷했다. 서울과 수도권, 주요 광역시에 상승 압력이 집중되는 동안 기타지방은 상대적으로 정체되며 청약 시장 양극화가 더 선명해지고 있다.
청약 전 평균값 착시를 먼저 걷어내야 한다
실수요자 입장에서 이번 HUG 수치는 분양가 부담이 더 커졌다는 신호인 동시에, 평균값 해석에 주의해야 한다는 경고이기도 하다. HUG의 평균 분양가격은 직전 12개월 누적 기준이기 때문에 특정 고가 단지가 포함되면 월별 수치가 크게 흔들릴 수 있다.
서울 3.3㎡당 6355만 원이라는 숫자가 상징적인 고점인 것은 맞지만, 실제 청약 판단에서는 개별 단지의 분양가와 인근 시세, 대지비 비중, 건축비 구성 항목을 나눠 봐야 한다.
특히 서울 대지비 비율이 71%까지 올라간 상황에서는 단순히 “비싸다”는 감각보다 해당 입지의 토지 감정평가액이 분양가에 얼마나 반영됐는지가 중요해진다. 전국 평균 2140만 원과 서울 평균 6355만 원의 격차는 3.3㎡당 4215만 원에 달하며, 이는 실수요자의 자금 마련 부담을 직접적으로 키우는 숫자다.
분양 물량은 줄고 대지비와 건축비 부담은 남아 있는 만큼, 청약 시장에서는 지역별 평균보다 단지별 가격 구조를 따져보는 선별 접근이 더 중요해졌다.