“상환 조건과 담보 구조 따져야“
주택담보대출 규제가 강화되면서 고가주택 시장에서 매도인이 매수인에게 매매대금 일부를 직접 빌려주는 거래 방식이 거론되고 있다. 금융기관 대출만으로 잔금을 마련하기 어려운 매수자와 매물을 빠르게 처분하려는 매도인의 이해관계가 맞아떨어진 결과다.
이른바 셀러 파이낸싱은 매도인이 받지 못한 매매대금이나 직접 빌려준 자금에 대해 근저당을 설정하는 방식이다. 다만 실제 계약마다 이자율과 상환 기간, 담보 순위가 다를 수 있고, 현재 공개된 일부 매물도 거래가 체결됐는지는 확인되지 않았다.=
매도인 대출 6억 원 조건
서울 강남구 자곡동에서는 매매가격 20억 원의 아파트에 매도인 대출 6억 원이 가능한 조건이 올라왔다. 20억원 주택의 금융기관 주택담보대출 한도는 4억원으로 제시됐다.
이 구조대로라면 매수인은 금융기관에서 4억 원을 빌리고, 매도인에게 6억 원을 대여받은 뒤 자기자금 10억원을 마련해야 한다. 금융권 대출과 매도인 대출을 합친 금액이 10억 원으로 자기자금과 같은 규모다.
매도인 대출에는 시중 금리 수준의 이자가 적용될 수 있다는 설명이 나왔지만 이는 기사상 추정이다. 실제 이자율과 상환 기간, 연체 시 처리 방식은 공개되지 않아 매물 조건만으로 거래 부담을 판단하기는 어렵다.
대출 규제 강해질 때 등장하는 셀러 파이낸싱
셀러 파이낸싱은 매도인이 매수인에게 매매대금 일부를 빌려주거나, 받지 못한 잔금을 채권으로 남기는 거래 방식이다. 매도인은 해당 금액을 회수하기 위해 주택에 근저당을 설정할 수 있다.
이 방식은 지난해 6월 이후 주택담보대출 한도가 줄어든 고가주택 시장에서 자금 조달 수단으로 다시 언급되고 있다. 과거 15억원 초과 주택의 주택담보대출이 전면 금지됐을 때도 비슷한 방식이 활용됐다.
금융권 대출이 아니라 개인 간 계약이라는 이유만으로 불법이나 편법이라고 단정할 수는 없다. 다만 선순위 금융기관 대출과 매도인 근저당의 순서, 이자 부담, 상환 불이행 시 권리관계가 복잡해질 수 있어 계약 내용을 세밀하게 확인해야 한다.
17억 7,000만 원 근저당 논란
이재명 대통령의 분당 양지마을 아파트는 29억원에 거래됐고, 매수인과 관련해 17억 7,000만 원 규모의 근저당이 설정된 것으로 알려졌다. 이를 두고 정치권에서는 대출 규제와 거래 방식의 형평성을 둘러싼 공방이 벌어졌다.
다만 구체적인 계약 내용이 공개되지 않아 해당 근저당이 셀러 파이낸싱에 해당하는지는 단정하기 어렵다. 근저당 설정액만으로 실제 대여금과 미지급 매매대금의 구조를 모두 파악할 수 없기 때문이다.
야당은 외상 거래에 가깝다는 취지로 비판했고, 청와대와 민주당은 매수자의 사정과 매각 배경을 설명했다. 양측의 발언은 정치적 주장과 해명으로 구분해 봐야 하며, 거래 실질은 계약서와 자금 흐름이 확인돼야 판단할 수 있다.
개미금융의 정리
매도인 직접대출은 금융권 주택담보대출이 부족한 고가주택 거래에서 잔금을 채우는 대안이 될 수 있겠네요.
그러나 매매가격만 볼 것이 아니라 이자율과 상환 기간, 근저당 순위, 기존 대출과의 관계를 함께 확인해야 실제 부담을 알 수 있습니다.
공개된 매물 조건이나 근저당 금액만으로 거래가 체결됐거나 규제를 우회했다고 단정하는 것도 피해야 할 것 같습니다.