“보유세 0.15%가 다시 논쟁의 중심에 섰다”
지난 8일 청와대 영빈관에서 열린 취임 1년 기자회견 이후 부동산 세제 개편안이 다시 시장의 핵심 변수로 떠올랐다.
이재명 대통령이 세제 문제를 언급한 시점이 7월과 맞물리면서, 재정당국이 진행 중인 연구용역과 함께 보유세 체계 개편 가능성에 관심이 집중되는 흐름이다.
특히 한국의 보유세 실효세율이 0.15% 수준이라는 점은 미국 뉴욕 1-2%, 일본 도쿄 1.7%와 비교해 낮은 부담으로 해석되며, 부동산 보유 유인이 여전히 강하다는 문제의식으로 이어진다.
서울 부동산 가격 상승 압력이 주요 의제로 부상한 가운데, 거주 목적이 아닌 투기·투자 목적 주택 보유와 비거주 1주택자 과세 체계 점검이 함께 거론되면서 시장은 7월 세제 개편 신호에 예민하게 반응하고 있다.
보유세 강화와 공시가격 개편이 맞물린 이유
이번 논의의 출발점은 보유세 부담이 낮을수록 주택을 계속 보유하려는 유인이 커지고, 시장에 나올 수 있는 매물이 줄어들 수 있다는 판단에 있다.
토지+자유연구소가 제시한 한국 보유세 실효세율 0.15%는 해외 주요 도시와 비교할 때 낮은 수준으로 부각되며, 초고가 주택과 비거주 1주택자에 대한 과세 점검 필요성을 키우는 근거로 활용된다.
재정당국은 보유세 체계 개편뿐 아니라 공시가격 제도 개선, 초고가 주택 과세 점검, 비거주 1주택자 과세 체계까지 폭넓게 살피는 흐름으로 정리된다.
공동주택 기준 공시가격 현실화율이 69%로 동결된 상황에서 시세 90% 방안이 다시 검토될 경우 과세표준이 높아질 수 있고, 현재 60%인 공정시장가액비율 역시 윤석열 정부 이전 수준인 95%와 비교되며 종합부동산세 부담 복원 가능성까지 시장의 관심을 받고 있다.
장기보유특별공제와 서울 부동산 박스권 변수
장기보유특별공제 정비는 보유세 강화 못지않게 시장 심리를 흔들 수 있는 카드로 꼽힌다. 현재 1가구 1주택자는 보유기간 1년당 4%포인트, 거주기간 1년당 4%포인트씩 공제를 받을 수 있고, 보유 10년 이상과 거주 10년 이상을 충족하면 양도세 감면이 최대 80%까지 가능하다.
다만 비거주 1주택자에 대해 보유 중심 혜택을 줄이거나 거주 요건을 더 중시하는 방식으로 개편 방향이 잡힐 경우, 오래 보유했지만 실제 거주하지 않은 주택의 처분 압력이 커질 수 있다.
여기에 6·3 지방선거와 서울시장 선거 결과, 국민의힘 오세훈 서울시장과 정원오 더불어민주당 후보를 둘러싼 부동산 표심 해석, 수요 억제책 유지 여부가 맞물리며 서울 부동산 시장의 긴장감은 더 커지는 분위기다.
금리인상 가능성은 매수심리를 위축시키는 요인으로 작용할 수 있지만, 유동성·고분양가·신축 공급 부족·재건축 기대감은 가격 상방 요인으로 남아 있어 매수자와 매도자 간 가격 줄다리기가 이어지는 박스권 흐름이 거론된다.
7월 세제 개편안이 시장에 남길 신호
7월 세제 개편 가능성이 주목받는 이유는 단순히 세금을 더 걷느냐의 문제가 아니라 보유세, 장기보유특별공제, 공시가격, 공정시장가액비율, 초고가 주택 과세, 비거주 1주택자 과세가 한꺼번에 연결돼 있기 때문이다.
한국 보유세 실효세율 0.15%라는 낮은 부담 인식은 세부담 강화 논리로 이어지고, 비거주 주택 보유에 대한 과세 체계 점검은 시장 매물 출회를 유도하는 방향으로 해석될 수 있다.
다만 세제 개편 강도에 따라 매물 출회량과 가격 조정 가능성은 달라질 수 있으며, 금리인상 가능성에 따른 매수심리 위축과 공급부족·고분양가·신축 프리미엄 같은 가격 상방 요인이 동시에 존재해 방향성을 단정하기 어렵다.
시장이 확인하려는 것은 7월 부동산 세제 개편안이 얼마나 강한 보유 부담 신호를 담을지, 그리고 그 신호가 서울 부동산의 박스권 흐름을 흔들 만큼 매물 변화를 만들어낼지에 있다.