“2년 전 계약했는데 잔금대출이 막혔다”
가계대출 총량 규제로 일부 은행의 대출 여력이 줄면서, 이미 아파트 분양계약을 맺은 실수요자까지 잔금대출을 받기 어려운 사례가 나오고 있다. 계약 당시 제도와 대출 기준을 바탕으로 자금계획을 세웠지만, 입주 시점에 규제가 강화되면서 잔금을 마련하지 못하는 상황에 놓인 것이다.
정부도 신규 투기 수요를 막는 규제와 기존 계약자의 권리를 같은 기준으로 다루는 데 문제가 있을 수 있다고 보고 보완책 검토에 나섰다. 다만 예외 적용이나 경과 조치는 아직 확정되지 않았으며, 실제 대상과 적용 은행도 정해지지 않았다.
정책 전에 계약한 실수요자까지 같은 규제?
23일 서울 여의도 KBS 별관에서 열린 부동산정책 국민 대토론회에서는 2년 전 실거주 목적으로 아파트를 분양받은 입주 예정자의 사례가 소개됐다. 계약 당시에는 잔금대출이 가능할 것으로 보고 자금계획을 세웠지만, 최근 일부 은행의 가계대출 한도가 소진되면서 실제 대출이 어려워졌다는 내용이었다.
가계대출 총량 규제는 가계부채 증가를 억제하고 투기 수요를 차단하기 위한 제도다. 그러나 정책 변경 전에 이미 계약을 체결한 사람까지 동일한 영향을 받으면 입주와 계약 이행 자체가 흔들릴 수 있다. 이 때문에 기존 계약자에게 예외를 적용하거나 일정 기간 경과 조치를 둬야 한다는 요구가 나왔다.
총량 규제에 은행 자체 축소까지 겹쳤다
금융위원회 설명에 따르면 일부 은행은 총량 규제에 따른 한도 관리뿐 아니라 자체적으로 대출을 더 줄인 것으로 알려졌다. 규제상 가능했던 잔금대출도 은행별 여력과 내부 심사에 따라 거절될 수 있다는 뜻이다.
잔금대출이 막히면 기존 계약자는 단기간에 다른 자금을 마련해야 한다. 특히 실거주 목적으로 계약한 사람은 투기 수요와 구분되지만, 현장에서는 신규 대출 신청자와 같은 기준을 적용받을 가능성이 있다. 피해 규모와 대상 아파트 범위는 아직 확인되지 않았다.
대출 가능 여부는 은행마다 다를 수 있으므로 계약자는 거래 은행 한 곳의 답변만 보기보다 여러 금융기관의 한도와 심사 조건을 확인해야 한다. 다만 정부 보완책이 확정되기 전까지는 예외 적용을 전제로 잔금 계획을 세우기 어렵다.
예외·경과 조치와 행정지도 가능성 검토
대통령은 제도 경계선에 놓인 피해자를 최소화할 필요가 있다며 금융위원회와 관계기관의 협의를 주문했다. 은행의 대출 운영이 정책 취지보다 지나치게 엄격한지 살펴보고, 필요하면 행정지도를 검토할 수 있다는 취지의 발언도 나왔다.
검토 대상은 정책 변경 전에 분양계약을 체결한 실수요자가 될 가능성이 있다. 예외 적용을 통해 잔금대출을 허용하거나, 기존 계약에 한해 일정 기간 이전 기준을 적용하는 방식이 거론될 수 있지만 구체적인 기준과 시행 시점은 정해지지 않았다.
대통령 발언만으로 대출이 즉시 재개되는 것은 아니다. 금융위원회와 은행의 협의 결과, 적용 대상, 계약 시점 기준, 은행별 운영 방식이 공식적으로 발표돼야 실제 대출 가능 여부를 판단할 수 있다.
개미금융의 정리
가계대출 총량 규제의 목적은 가계부채와 투기 수요를 줄이는 데 있지만, 정책 전에 계약한 실수요자의 잔금대출까지 막히면 계약 이행과 입주에 직접적인 피해가 생길 수 있으며, 신규 수요 규제와 기존 계약자 보호를 구분하는 경과 조치가 필요한 이유입니다.
현재 보완책은 검토 단계이므로 예외 적용을 확정된 정책으로 받아들여서는 안 됩니다. 기존 분양 계약자는 계약일과 실거주 목적을 증명할 자료를 정리하고, 금융위원회와 거래 은행의 공식 안내를 함께 확인해야 합니다.